• Alison Michel

Como regularizar o condomínio?

Atualizado: Abr 5

Meu condomínio ainda opera na informalidade. O que fazer?


Depois de muito esforço você finalmente conseguiu comprar o tão sonhado apartamento;

se mudou para lá e começou uma nova fase na sua vida; logo de cara começaram a surgir alguns problemas no prédio e você e seus vizinhos não têm ideia do que fazer.

Calma, esses são sintomas muito comuns em condomínios que acabaram de ser entregues pela construtora.


- Pera aí, Alison. Você falou condomínio? Como assim?


Sim, agora você mora em condomínio. Ou você achava que condomínio é só aqueles empreendimentos caros, com serviços de portaria, segurança, jardinagem e academia?

Talvez você nem saiba, mas quando a construtora registrou a documentação do prédio junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fazia parte dessa documentação algo chamado Convenção Condominial, um documento importantíssimo onde estão previstos os direitos e deveres dos condôminos, o que é área privativa e comum, quando e como ocorrem as assembleias (reuniões dos moradores), forma de utilização das vagas de garagem, como devem ser a administração do prédio e muitas outras coisas.


Agora que a sua ficha caiu e você sabe que mora em um condomínio, deixa eu te contar uma outra coisa. Condomínio é “domínio compartilhado”. É isso mesmo, apesar de você ter a posse ou escritura do seu apartamento, que á sua privativa, você também está dividindo espaço com outras pessoas. Vai se acostumando com isso!


Sabendo disso, o que você e seus vizinhos devem fazer (e logo)?


1- Procurar uma empresa de administração de condomínios e pedir orientações sobre a realização de uma assembleia para eleição de síndico, subsíndico, definição do valor da taxa condominial (falarei sobre isso com detalhes em outro post), sorteio de vagas de garagem e outros assuntos que possam ser relevantes no momento;

2- Elegeu o síndico? Boa, agora é prosseguir com o registro da ata da assembleia no cartório de registro e dar andamento na abertura do CNPJ junto a Receita Federal. Fica tranquilo, a administradora cuida de todas as etapas;

3- Saiu o CNPJ? Ótimo. Agora já dá abrir a conta bancária do condomínio pra iniciar as operações de forma regular.

4- Só pra você entender, sabe aquela taxa que vocês definiram na assembleia dos condôminos? Então, a administradora vai te mandar em forma de boleto. Assim que você fizer o pagamento, o recurso cai direto na conta do condomínio e, desta forma, o síndico (ou administradora) vai efetuar o pagamento das despesas. Quer alguns exemplos? Energia da área comum (estacionamento, hall e escadas), faxineira, seguro do prédio, honorários da administradora, conserto do portão e por vai.

Eu não sei se você percebeu, mas só de vencer essas etapas, o seu condomínio já adquiriu uma personalidade para lidar com os assuntos e agora tem um representante legal que vai ser o porta-voz dos condôminos – o síndico (ou síndica).

Alguns condomínios, talvez por achar que essa organização possa custar caro (o que não é verdade) acabam permanecendo na informalidade, isto é, não elegem síndico, não abrem CNPJ e os moradores vivem se gladiando internamente sem nenhum tipo de respaldo por parte da organização condomínio. Não me faltam exemplos de problemas enfrentados por esses condomínios, que ver só?


Problemas de convivência: Sabe aquele vizinho barulhento? É, aquele mesmo que gosta de ouvir som no último volume e tarde da noite! Pois é, num condomínio regular, esse cara é advertido e até multado por não respeitar as regras internas. E não pague a multa pra ver o que acontece. Boleto de condomínio pode ser protestado em cartório. No condomínio informal, sem representação, quem é que vai agir?


Rateio de despesas: O portão quebrou e vocês resolveram mandar arrumar. Mas, tem um “pão duro” que disse que não concorda com o valor. E agora? Como é que vocês vão cobrar esse cara? Num condomínio regular, é reservado uma verba para manutenção dentro da taxa mensal.


Rateio para melhorias: Por uma questão de segurança vocês resolveram instalar um sistema de câmeras no condomínio. Mas, lembra do “pão do duro” do exemplo anterior? Pois é, ele achou desnecessário esse sistema e já falou que não quer pagar! E agora, vocês vão desistir no sistema de câmeras ou vão pagar a conta dele? Num condomínio que trabalha de forma legal, se essa melhoria foi aprovada em assembleia, independente de gostar ou não, os demais condôminos têm que pagar.


Fachada do prédio: Seu condomínio provavelmente foi entregue pela construtora com uma cor uniforme não é mesmo? E se amanhã algum condômino resolver pintar a fachada de uma cor totalmente diferente da original? Já pensou que beleza? Um condômino não pode alterar a fachada, isso está na lei. Mas se o condomínio não tem estrutura legal, quem é que vai impedir o Pablo Picasso de fazer arte na parede?


Seguro do prédio: Você sabia que todo condomínio obrigatoriamente precisa contratar um seguro para a edificação? É isso mesmo, no caso de destruição total ou parcial, após o processo de apuração do sinistro, através do seguro contratado, a seguradora indeniza o condomínio (não condômino) para que o prédio possa ser reconstruído e, desta forma, devolver a você o bem que comprou com tanto esforço. Um condomínio sem CNPJ não por se quer cogitar a contratação de um seguro! E nem pense que a contratação de um seguro para o apartamento substitui o que estamos falando aqui, uma coisa é o seguro para proteger seu apartamento, outra é pra proteger o prédio.


Perda da valorização patrimonial: Deixei o melhor pro final. Não importa se você comprou um apartamento para morar, alugar ou investir. Se o ambiente não for organizado, ele vai perder valor e você dinheiro. Quem é que vai querer morar num lugar assim?


Bem, agora que você já sabe que organizar o seu condomínio é muito importante,

mãos à obra!



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